Il lavoro dell’agente immobiliare, quotidianamente si ‘scontra’ con una realtà divenuta negli anni sempre più pressante, a fronte di un retaggio edilizio tortuoso che mette in evidenza un’acclarata difformità tra la situazione urbanistica e catastale.
Tutto ciò può generare una condizione iniziale d’invendibilità dell’immobile.
Un quadro, questo, che rende l’agente immobiliare ‘vulnerabile’ dall’assenza di uno strumento legislativo ‘obbligatorio’, che potrebbe essere la ‘relazione tecnica integrativa’ (RTI). Il condizionale diviene necessario in quanto si tratta, come detto, di un documento non obbligatorio, ma allo stesso tempo molto utile per verificare che lo stato di fatto di un immobile sia lo stesso dello stato legittimo.
La conformità dell’immobile deve riferirsi anche alla legittimazione urbanistica del fabbricato e delle unità immobiliari, infatti, occorre accertare lo stato legittimo dell’immobile, definito dal comma 1-bis introdotto dalla legge 120/2020 all’art. 9 del Dpr 380/2001.
Quindi il quesito che l’agente immobiliare si pone spesso di fronte alla fase preventiva di acquisizione di un immobile è come poter convincere il venditore sulla necessità (seppure non ancora obbligatorio a livello legislativo) e tutela di avere un documento come la RTI? La risposta che ogni agente immobiliare deve ribadire è chiaramente finalizzata alla tutela delle ‘parti’, in primis della proprietà e conseguentemente della parte acquirente.
Tutto questo come si spiega o meglio cosa comporta, sempre nella fase di acquisizione?
La necessità di effettuare, con l’ausilio di un tecnico professionista (geometra, architetto e ingegnere), uno studio e approfondimento della situazione urbanistica e catastale, attraverso istanze di accesso agli atti. Una procedura che permette di conoscere se sussiste una reale conformità e allineamento tra la parte urbanistica e quella catastale. Una documentazione e atti che permetteranno di attestare se la situazione dell’immobile corrisponda o meno a quanto depositato in Comune e al catasto.
L’unica cosa che le accomuna entrambe è che certificano lo stato di fatto dell’unità immobiliare sia corrispondente ai documenti che sono depositati nei rispettivi sportelli di competenza. Al termine di questa fase di verifica il tecnico professionista può redigere questa ‘RTI’ attestando la doppia conformità urbanistica e catastale o in caso contrario evidenziare la necessità di procedere ad una sistemazione (con una partica edilizia e/o lavori edilizi) a seguito di difformità.
Al termine di questa RTI, ecco che l’agente immobiliare avrebbe uno strumento che rafforza e semplifica la fase successiva di vendita, dopo l’accordo tra le parti, e la preparazione della documentazione necessaria per addivenire alla stipula notarile. Un ‘iter’ che garantisce così la corretta tutela di tutte le parti (venditore in primis e acquirente), ma soprattutto rende il lavoro dell’agente immobiliare più lineare e agevole.
Il principio della doppia conformità è disciplinato dall’art. 36 del Testo unico dell’edilizia (DPR 6 giugno 2001 n. 380), che recita: “In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività (…), o in difformità da essa, fino alla scadenza dei termini (…), e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda”.
Una sintesi conclusiva che ci porta a ragionare (come categoria professionale e con il supporto di FIAIP nazionale) sempre più sulla necessità di uno strumento ‘legislativo’ (come avvenuto nel recente passato per la certificazione energetica degli immobili) che renda ‘obbligatorio’ la RTI.
Attualmente questo documento viene richiesto in forma di ‘convenzione’ ed in maniera congiunta tra gli ordini professionali (geometri, architetti, ingegneri e collegio notarile) solo in alcune province e regioni, ovvero, in fase di stipula è necessario presentare questa RTI per procedere alla vendita dell’immobile.
Mario Tosatti
Delegato FIAIP Rovigo alla comunicazione, editoria, tesseramento e marketing
