Mercato immobiliare Veneto: numeri, sfide e aspettative

Abbiamo intervistato Maurizio Torresan, agente immobiliare dal 1993 e presidente FIAIP Veneto, ci ha raccontato la situazione del mercato immobiliare non solo in Veneto, ma anche a livello nazionale.

Ecco il riassunto dellintervista.


Il mercato immobiliare in Veneto

Il Veneto è sempre stata una regione dinamica con un mercato immobiliare a 360 gradi che offre diverse soluzioni abitative. Infatti, nella regione si spazia dal mare, al lago, alle importanti città come Venezia, Padova o Vicenza, conosciute in tutto il mondo. In un mercato così variegato l’agente immobiliare incontra tutte le esigenze delle persone: un immobile da mettere a reddito, una seconda casa al mare da utilizzare durante le vacanze, una prima abitazione oppure un investimento industriale o commerciale.

Nonostante in Veneto nel 2022 ci sia stato un aumento di compravendite, in confronto al 2021, nell’ultimo trimestre dell’anno scorso e anche nel primo trimestre del 2023 si è percepito un leggero rallentamento dovuto dal rialzo dei tassi di mutui a causa dell’inflazione. Il potere d’acquisto delle persone è diminuito. Facendo un esempio pratico prima un mutuo di €100.000 poteva costare circa €420 al mese (considerando l’80% dell’importo totale, un tasso fisso e una durata di 25 anni). Oggi per lo stesso mutuo ci vogliono più di €500 e a parità di rata se prima venivano erogati 100.000 € oggi vengono erogati soltanto 75.000 €. Sicuramente tutto questo ha contribuito a rallentare il mercato immobiliare. 

Nonostante ciò la casa, che fa parte della cultura italiana, rimane sempre un investimento sicuro nel tempo ed è un’esigenza primaria di ogni famiglia italiana. 

Cosa si deve aspettare oggi chi vende o acquista una casa in Veneto?

Le persone che vogliono acquistare una casa oggi dovrebbero non solo guardare alle esigenze che hanno in questo momento, ma pensare soprattutto al futuro. Tutti sappiamo dell’ultima direttiva europea che punta ad avere entro il 2050 solo edifici a impatto zero. La direttiva, così come proposta, obbliga tutti gli edifici ad avere minimo la classe energetica E entro il 2030 per passare alla classe D entro il 2033 ed infine azzerare tutte le emissioni entro il 2050.

Certo, non è ancora una legge, ma sicuramente il settore immobiliare è sempre più orientato verso lo sviluppo green per garantire maggior benessere alle persone e tutelare l’ambiente. E’ un obiettivo molto ambizioso soprattutto per l’Italia dove ci sono circa 27/28 milioni di edifici da efficientare.

Quindi le persone che acquistano oggi una casa nel Veneto dovrebbero anche soffermarsi su questi aspetti: Che tipo di investimento sto facendo? Cosa dovrò fare in futuro per migliorare la classe energetica della mia casa? 

Certo, per le persone che oggi vogliono vendere un’abitazione non cambia niente perché devono soltanto preoccuparsi di avere un immobile in regola dal punto di vista urbanistico ed edilizio.

Però chi dovrà vendere la propria abitazione in un futuro prossimo dovrà eseguire dei lavori di ristrutturazione ed efficientamento altrimenti dovrà vendere l’immobile ad un prezzo più basso, quindi prima di metterlo sul mercato conviene eseguire una ristrutturazione. 

Il potere d’acquisto delle famiglie italiane per ristrutturare la casa 

Col potere di acquisto delle famiglie che è diminuito negli ultimi mesi molti proprietari probabilmente non potranno affrontare la spesa extra per migliorare le prestazioni energetiche della propria abitazione. Infatti, l’Italia insieme a qualche altro paese europeo si è opposta, non al miglioramento della classe energetica, ma alla obbligatorietà dell’esecuzione della direttiva.

Se ci dovesse essere un obbligo da parte dell’Europa, dovranno anche essere creati e dati gli strumenti giusti per aiutare le persone ad affrontare il passaggio di classe energetica. Un pensionato, una famiglia con un reddito basso, le coppie giovani o le famiglie in difficoltà non possono permettersi di aggiungere altre spese oltre a quelle che devono già affrontare quotidianamente. Quando la direttiva europea diventerà legge certamente ci saranno delle linee guida più precise e le soluzioni per attuarla. 

Quali sono le tipologie abitative più richieste in Veneto?

Dal 2019 c’è stata una crescita costante delle compravendite immobiliari e addirittura il 2021 ha superato del 35% il 2019. Non ci sono ancora i dati dell’anno scorso ma nel 2022 si raggiungeranno circa 760/780.000 compravendite, un trend crescente che solo negli ultimi mesi ha subito un rallentamento. Le transazioni immobiliari in Veneto rappresentano circa l’8% delle compravendite a livello nazionale, un dato molto importante per la regione. 

La prima casa rimane la tipologia di abitazione più richiesta anche perché in Italia la casa di proprietà fa parte della cultura italiana. C’è stata anche una ripresa nel mercato delle seconde case sia come investimento sia come settore locativo soprattutto nelle zone turistiche di montagna, mare e ai laghi. Quest’anno si prevede un leggero calo di compravendite anche a livello nazionale, ma i numeri rimarranno sempre molto importanti con un mercato dinamico che consente un investimento sicuro. 

Strategie di marketing per vendere un immobile

In questo mercato così volubile e dinamico si pensa sempre alle strategie di marketing da intraprendere per vendere immobili in breve tempo.

È molto difficile dare un consiglio soprattutto perché non c’è una ricetta universale. Ogni casa è diversa e un professionista con esperienza e conoscenza del settore può scegliere tra tutti gli strumenti di marketing come gli annunci sui portali immobiliari, il passaparola, la collaborazione con i colleghi, la cartellonistica stradale, la banca dati, la pubblicità sui social o gli spot in tv o sulle riviste locali.

Sicuramente la prima cosa da fare è capire a chi ci si vuole rivolgere, a che tipo di cliente è adatto l’immobile e sulla base di questo scegliere gli strumenti di marketing adatti. Per esempio se devi vendere un residence in una località turistica non puoi utilizzare la stessa strategia di marketing come per le persone che cercano una prima casa perché dovrai orientarti verso una clientela diversa. In base all’obiettivo bisogna scegliere la strategia giusta e una volta raggiunto il cliente sicuramente l’esperienza e la professionalità dell’agente immobiliare fanno la differenza.

Molte persone cercano di vendere casa privatamente affidandosi ai portali immobiliari e addirittura facendo una valutazione senza sapere che una compravendita può presentare diversi problemi ed è sempre un percorso molto delicato e importante. Per questo è difficile, e a volte anche pericoloso, dare dei consigli senza conoscere a fondo la situazione e le esigenze del cliente. 

Un professionista può dare un consiglio personalizzato, ha l’esperienza giusta per valutare alcuni aspetti, conosce il mercato, sa districarsi nella burocrazia per concludere una compravendita in modo sereno e in sicurezza.

Cosa ci riserva nel futuro il settore immobiliare 

Purtroppo non abbiamo una sfera di cristallo, ma basandoci sugli ultimi mesi dovremo tenere conto di questi 3 aspetti che influenzeranno il settore immobiliare negli prossimi anni: situazione geopolitica, inflazione e adeguamento energetico. Tutti questi fattori ci fanno percepire un futuro poco chiaro e poco stabile. E anche con queste previsioni l’investimento immobiliare rimane sempre un investimento migliore soprattutto per quanto riguarda la sicurezza e la stabilità.

Nella storia abbiamo visto dei momenti in cui i prezzi degli immobili sono diminuiti ma dato che in quei momenti si vendeva a meno ma si comprava anche a meno, il potere dell’acquisto non era cambiato. Il mercato immobiliare è sempre stato molto dinamico. Le persone hanno sempre bisogno di vendere o acquistare, le esigenze familiari cambiano, quindi bisogna essere fiduciosi e ottimisti. 

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Clicca sull’immagine per vedere l’intervista completa a Maurizio Torresan:

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